半年新增貨值超過2500億的世茂為什么會越買越有錢?

2020-01-08 04:27 閱讀 667 views 次 評論 0 條
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8月27日,世茂房地產(00813.HK)在香港舉行了2019年度中期成績發布會,辦理層介紹,2019年上半年,新增權益前土儲面積1412萬平方米,新增權益前貨值約2500億元。其間,收并購獲取權益前土地計容建筑面積900萬平方米,貨值達1800億元。到2019年6月底,權益前土地儲備約6407萬平方米,權益前土儲貨值超10500億元。

上半年,在新增了超越2500億元貨值的土儲之后,世茂的經營性現金流凈流入挨近百億元。為什么新增了這么多土儲,世茂的現金流卻仍然如此富余?

一個作業日的上午,在世茂總部的會議室里,世茂集團履行董事、財政辦理中心擔任人湯沸向和訊房產揭開了背面的故事。

準則肯定確保了世茂的現金流安全

從創建至今,世茂房地產現已歷過三十年的商場洗禮。在這三十年中,作業格式不斷洗牌,商場環境一變再變,而世茂卻一直可以成為成績常青樹,位列作業搶先陣營。其間一個很重要的要素,便是世茂具有自己的開展理念。這個理念便是依據本身的節奏來開展,而不是盲目跟風商場。

湯沸告知和訊房產,世茂的拿地出資有著自己的紅線。出售回款、經營性現金流、贏利等目標不到達必定的規劃,是不允許區域公司拿地出資的。即便到達了拿地的要求,拿地的金額,也要依據區域公司的回款和現金流來做決議計劃,規則區域公司按回款的份額出資拿地。并且,對新出資土地的贏利會有明晰的要求,假如測算出來贏利不合格,那么集團不會贊同再出資。

比方本年上半年,世茂參加了許多公開商場的土地拍賣,但真實拿到的地并不多,其間一個重要原因,便是因為競標價格超越了世茂事前測算的土地出資上限,贏利率也不合格。

不只公開商場拿地世茂會規劃上限;在非公開商場,也是相同如此。比方,曾經有一個超大盤項目有意尋覓協作伙伴,世茂測算只需在股權轉讓金額在收買價格紅線以內,才干完結必定盈余。

可是,此刻又有其他買家想買這個盤,給出了遠遠高于收買價格紅線的股權轉讓價格。世茂就決斷地拋棄了這項協作。

過后復盤也發現,該項目現在現已徹底無法盈余,并且出售緩慢,給資金周轉帶來很大的問題。

事實上,在對外協作方面,世茂徹底不像外界所幻想得那么土豪,反而在許多條件上,會有很嚴苛的要求。正是因為協作條件的嚴格要求,才確保了這些協作項目能順利完結營收、贏利和回款目標。

對出資的嚴格辦理,僅僅世茂確保現金流安全的環節之一。

在二季度針對世茂財政人員的訓練上,湯沸著重,需正確認識現金流概念,不與內部查核口徑混雜。拿地前期就要怎么進行高效周轉,然后完結回款,并初次對各區域公司中心競爭力進行扼要剖析。關于區域公司,假如回款目標達不到,贏利等目標是會被扣罰的。

而和許多房地產企業不同,世茂的財政辦理一直是筆直辦理體系,財政作業直接由集團總部領導。區域中心財政辦理人員的錄用和查核,都是由集團財政辦理中心參照各區域公司定見后作出的。這既確保了財政監督,又能進一步確保集團對資金流向的肯定管控。

因為,對現金流的有力管控,使得世茂終年“不差錢”。截止本年6月30日,世茂的賬面資金總額超越520億元,不只足以掩蓋一年內到期的各種告貸,還有必定的余額可以購買理財產品。

“不差錢”才讓世茂收成更多時機

俗話說,銀行喜愛有錢人。手里有錢,才干借到更多、更廉價的錢。世界聞名評級組織惠譽世界給予世茂“BBB-”評級,使得世茂成為少量幾家取得出資級評級的內地民營房地產企業。穆迪也在本年9月將世茂評級由Ba2上調至Ba1,展望“安穩”。境內里誠信世界及聯合評級等組織保持“AAA”的主體最高信用等級。這些評級在民營地產公司隊伍,現已是標桿之一。

在資金收緊的下半年,世茂集團旗下的世茂建造又于11月成功發行了五年期和七年期公司債券,票面年利率分別為4.3百分比和4.8百分比的債券,總規劃到達19億元,融資本錢優勢顯著。截止11月底,世茂仍有數百億元的發債額度沒有運用。

金融組織在了解到世茂的資金狀況后,爭相作起了媒妁,介紹起優質項目來。湯沸說,本年許多筆和其他企業的協作,首要是因為金融組織的介紹。

比較于傳統的協作途徑,這些由金融組織介紹的項目,股權和債款結構更明晰,盡職調查會更簡單、更快速完結,危險峻小許多。

每一次,世茂的法務和財政都會前置參加協作項目的商洽,一旦發現問題,及時提出危險供辦理層參閱。這在很大程度上,規避了項目的出資危險,也確保項目出資的資金高效流通。

因為,大部分的協作項目,世茂都是經過債款重組來完結收買,本身所付出的現金并不多,加上本年世茂房地產的前11月合約出售總額約為人民幣2,277.3億元,較去年同期上升47百分比,才會呈現越買越有錢的現象。

財政團隊多年保持安穩

假如說,作業搶先的財政辦理,是世茂快速完結規劃提速的條件。那么,世茂的財政辦理團隊,則是完結高水平的財政辦理的重要確保。

在人才流動頻頻的房地產作業,世茂集團的財政功能有著一個許多同行難以企及的優勢——安穩的中心辦理團隊。

湯沸說,世茂財政辦理的首要主干,司齡都在十年以上。她自己從加盟世茂至今,也已超越15年。司齡達15年的作業經理人,并且是擔任財政作業的,在作業界并不多見,體現出公司穩健、尊重作業經理人的文明。

財政辦理團隊的安穩,來自于杰出的提升機制和辦理體系。團隊中許多中心主干,都是由根底的管帳崗位逐漸攫升,成為獨立自主的財政擔任人。比較于那些財政擔任人首要由其他企業空降的開發商,這樣的作業提升準則,明顯更簡單讓職工安心作業,也大大增強了他們對企業的忠實。

湯沸說,世茂對財政人才的要求,除了比較特別的部分,并不要求必定要具有CPA(注冊管帳師)或許必須有很高的學歷。只需滿意崗位的不同功能需求,那些沒有CPA證書或許高級職稱的財政人員,也相同能選拔到重要的崗位發揮特長。

除此外,世茂還高度重視財政辦理團隊的內部訓練。以本年2季度的財政辦理內部訓練會為例,世茂財政辦理中心就從融資經歷、跨區域項目財政辦理經歷、收并購準則、二手項目財稅問題剖析等進行訓練討論。在湯沸看來,好的辦理便是充沛激活團隊的正能量,并根據詳細事例與實踐進行專業層面的經歷共享,回憶反思的一起,進一步明晰辦理要求。

上述訓練立足于實戰,更有針對性和實用性,可以協助團隊職工處理作業中的實際問題。

正是憑借著強壯的財政團隊、謹慎的財政準則、準確到詳細數字的查核辦理,世茂才終究在確保財政肯定穩健的條件下,完結了快速的規劃增加,以及現金流的富余,終究促進公司健康開展,企業穩步前行。

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